Ein Immobilienprojekt beschränkt sich nicht darauf, eine Immobilie zu finden oder eine Anzeige online zu schalten. Hinter jedem Verkauf, jeder Vermietung steht eine technische Akte, die erstellt werden muss, aktuelle Gutachten und rechtliche Verpflichtungen, die sich manchmal im Laufe der Zeit ändern. Genau auf diesem Gebiet machen die Dienstleistungen einer Immobilienagentur den Unterschied, indem sie die regulatorische Komplexität absorbieren, damit der Eigentümer oder Käufer ohne Blockaden vorankommt.
DPE und neuer Umrechnungsfaktor: was sich für einen Verkauf ändert
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungsfaktor für Strom, der in die Berechnung des DPE einfließt, von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden. Diese technische Änderung hat sehr konkrete Konsequenzen: einige mit Strom beheizte Wohnungen ändern ohne jegliche Arbeiten ihre Energieklasse.
Sie haben eine Wohnung, die von F auf E wechselt, dank der neuen Berechnung? Das kann ausreichen, um einen Verkauf zu ermöglichen oder eine Immobilie weiterhin zu vermieten, da die Vermietungsverbote die niedrigsten Klassen betreffen. Die Herausforderung ist nicht unerheblich.
Die ADEME bietet nun ein kostenloses Update des DPE für die von dieser Neuberechnung betroffenen Gutachten an. Mehrere Wohnungen können eine neue Bescheinigung erhalten, ohne dass ein Gutachter vor Ort zurückkommen muss. Für einen Eigentümer, der alleine verwaltet, erfordert es Zeit und eine aktive regulatorische Überwachung, um festzustellen, ob sein DPE für dieses Update berechtigt ist, und dann die neue Klasse in seiner Anzeige und seinem Verkaufsdossier zu nutzen.
Durch die Dienstleistungen von Immo Planet ist diese Überprüfung in die Erstellung des Dossiers integriert. Die Agentur identifiziert die betroffenen Immobilien, leitet den Eigentümer zur richtigen Vorgehensweise und passt die Vermarktungsstrategie entsprechend dem neuen Energieetikett an.
Eigentümergemeinschaften und kollektiver DPE: eine erweiterte Verpflichtung im Jahr 2026
Der kollektive DPE betrifft nun auch kleine Eigentümergemeinschaften, die vor 2013 gebaut wurden. Diese Erweiterung schafft eine neue Herausforderung für Eigentümer in Eigentümergemeinschaften, die ihr Eigentum verkaufen oder vermieten möchten.
Warum ist dieser Punkt so heikel? Weil der kollektive DPE manchmal die Gültigkeit des individuellen DPE bedingt. Ein Verwalter, der mit der Einleitung des Verfahrens zögert, kann den Verkauf einer Wohnung verzögern. Der verkaufende Eigentümer befindet sich dann in einer Blockadesituation, die er nicht verursacht hat.
Eine strukturierte Immobilienbegleitung ermöglicht es, solche Situationen vorherzusehen. Die Agentur überprüft bereits bei der Mandatsübernahme, wie es um die Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft bezüglich der Gutachten steht. Wenn der kollektive DPE noch nicht erstellt wurde, kann sie den Eigentümer warnen und ihm helfen, den Verwalter im Voraus zu kontaktieren, bevor das Fehlen des Dokuments einen potenziellen Käufer bremst.
Überprüfungspunkte vor dem Verkauf eines Eigentums
- Bestätigen, dass der kollektive DPE der Eigentümergemeinschaft tatsächlich erstellt oder in Bearbeitung ist, und sein Gültigkeitsdatum überprüfen
- Sicherstellen, dass der individuelle DPE des Eigentums den neuen Umrechnungsfaktor berücksichtigt, wenn die Heizung elektrisch ist
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sammeln, in denen eventuell beschlossene energetische Arbeiten erwähnt werden, da sie die Wahrnehmung der Käufer beeinflussen
Touristische möblierte Unterkünfte: eine verstärkte Registrierung, die die Vermietungsverwaltung kompliziert
Die saisonale Vermietung hat ebenfalls ihre Neuerungen. Im Jahr 2026 wurde die Registrierung von touristischen möblierten Unterkünften im nationalen Tele-Service verstärkt, auch für bereits bei der Gemeinde gemeldete Wohnungen. Ein Eigentümer, der seine Immobilie seit mehreren Jahren auf einer Plattform vermietet, kann sich somit unwissentlich in einer Rechtsverletzung befinden.
Diese Verschärfung betrifft sowohl Investoren als auch Eigentümer, die gelegentlich eine Zweitimmobilie vermieten. Der Registrierungsprozess ist an sich nicht kompliziert, setzt jedoch voraus, dass man von seiner Existenz Kenntnis hat und ihn fristgerecht durchführt.
Für eine Agentur, die Vermietungen verwaltet, gehört diese Art von Verpflichtung zum Alltag. Die regulatorische Überwachung ist in den Vermietungsverwaltungsservice integriert, was es dem Eigentümer erspart, ein Konformitätsproblem am Tag zu entdecken, an dem ein Mieter oder eine Plattform es meldet.
Was sich konkret durch diese Registrierung ändert
Der nationale Tele-Service zentralisiert die Meldungen. Jede touristische möblierte Unterkunft erhält eine Registrierungsnummer, die in den Anzeigen angegeben werden muss. Ohne diese Nummer kann die Veröffentlichung der Anzeige von der Vermietungsplattform abgelehnt werden.
Ein Eigentümer, der seine Vermietungsverwaltung einem Fachmann anvertraut, muss diese Entwicklungen nicht selbst verfolgen. Die Agentur aktualisiert die Meldungen, überprüft die Konformität der Anzeigen und bewahrt die notwendigen Nachweise für den Fall einer Kontrolle auf.
Immobilienprojekt und Sicherung des Dossiers: die konkrete Rolle einer Agentur
Über die Gutachten hinaus reduziert ein solides Immobilien-Dossier das Risiko einer späten Neuverhandlung oder Stornierung. Ein Käufer, der nach der Unterzeichnung des Vorvertrags einen abgelaufenen DPE entdeckt oder ein Eigentum in einer Eigentümergemeinschaft, dessen kollektives Gutachten fehlt, hat einen legitimen Grund, sein Angebot nach unten zu überprüfen oder sich sogar zurückzuziehen.
Die Begleitung einer Agentur besteht darin, diese Reibungspunkte vorherzusehen:
- Die Gültigkeit und Konsistenz jedes Gutachtens vor dem Verkauf zu überprüfen, nicht nach der ersten Besichtigung
- Den Präsentationspreis entsprechend der tatsächlichen Energieklasse der Immobilie anzupassen, um eine Diskrepanz zwischen den Erwartungen des Verkäufers und der Marktrealität zu vermeiden
- Den Käufer transparent über die in der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Arbeiten, die voraussichtlichen Kosten und die Verpflichtungen des Eigentums zu informieren
- Von Anfang an ein vollständiges Dossier zu erstellen, was den Gang zum Notar beschleunigt
Diese Vorbereitungsarbeit ist weniger sichtbar als ein schönes Anzeigefoto, aber oft ist sie es, die dafür sorgt, dass eine Transaktion innerhalb der vorgesehenen Fristen zustande kommt.
Ein gut vorbereiteter Immobilienprojekt verkauft sich schneller und mit weniger Überraschungen. Die regulatorischen Entwicklungen von 2026 zum DPE, zu Eigentümergemeinschaften und zu touristischen möblierten Unterkünften machen diese Vorbereitung technischer als zuvor. Diese Phase einem Fachmann anzuvertrauen, der diese Änderungen täglich verfolgt, bleibt der zuverlässigste Weg, um sein Dossier zu sichern, egal ob man Verkäufer, Käufer oder Vermieter ist.
